Tragbarkeit berechnen – der kalkulatorische Zinssatz einfach erklärt

Neben dem Eigenkapital ist die Tragbarkeit das zweite grosse Kriterium, das über eine Hypothekenzusage entscheidet. Anders als beim Eigenkapital geht es hier nicht um das vorhandene Vermögen, sondern um die Frage, ob das laufende Einkommen die Wohnkosten dauerhaft stemmen kann – auch wenn die Zinsen wieder steigen.

Die 33-Prozent-Regel

Als Faustregel gilt: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens des Haushalts ausmachen. Zu den Wohnkosten zählen der kalkulatorische Hypothekarzins, die Amortisation der zweiten Hypothek sowie ein Pauschalbetrag für Nebenkosten und Unterhalt, der meist mit 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr veranschlagt wird.

Warum ein kalkulatorischer Zinssatz von rund 5 Prozent?

Banken rechnen bei der Tragbarkeitsprüfung bewusst nicht mit dem aktuellen, oft deutlich tieferen Hypothekarzins, sondern mit einem langfristigen Durchschnittswert von in der Regel 4,5 bis 5 Prozent. Damit soll sichergestellt werden, dass Sie sich die Immobilie auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen in den kommenden Jahren markant steigen. Diese Vorsicht schützt letztlich beide Seiten – die Bank vor Kreditausfällen und Sie vor einer Überschuldung.

Ein Rechenbeispiel

• Immobilienwert: CHF 900’000, Hypothek 80% = CHF 720’000
• Kalkulatorischer Zins (5%) auf CHF 720’000 = CHF 36’000 pro Jahr
• Amortisation 2. Hypothek (falls vorhanden) = z. B. CHF 5’000 pro Jahr
• Nebenkosten/Unterhalt (1% des Werts) = CHF 9’000 pro Jahr
• Total kalkulatorische Wohnkosten = CHF 50’000 pro Jahr
• Nötiges Bruttoeinkommen (Faktor 3) = mind. CHF 150’000 pro Jahr

Was die Tragbarkeit zusätzlich beeinflusst

Neben dem Haupteinkommen können Boni, Nebeneinkünfte aus Vermietung oder das Einkommen einer Partnerin oder eines Partners angerechnet werden – allerdings prüft jede Bank die Anrechenbarkeit unterschiedlich streng. Bestehende Leasingraten, Kreditkartenlimiten oder Unterhaltszahlungen wirken sich hingegen negativ aus, da sie die verfügbaren Mittel schmälern. Auch Kinder werden über einen pauschalen Abzug pro Kind berücksichtigt.

Wenn die Tragbarkeit knapp ist

Reicht das Einkommen rechnerisch nicht ganz aus, gibt es mehrere Stellschrauben: ein höherer Eigenkapitaleinsatz senkt die nötige Hypothek, eine Verpfändung statt eines Bezugs der Pensionskasse erhöht zwar die Hypothek, kann aber steuerlich attraktiv sein, und einzelne Banken bieten spezielle Tragbarkeitsmodelle für jüngere Käuferschichten an, bei denen ein tieferer kalkulatorischer Zinssatz für die ersten Jahre gerechnet wird. Ein Gespräch mit mehreren Finanzierungspartnern lohnt sich, da die Berechnungsmodelle von Bank zu Bank leicht variieren.

Fazit

Die Tragbarkeitsrechnung wirkt auf den ersten Blick abstrakt, lässt sich mit den richtigen Eckwerten aber gut selbst überschlagen. Wer seine Zahlen kennt, bevor er sich in eine Wunschimmobilie verliebt, verhandelt sicherer und spart sich unangenehme Absagen im letzten Moment