Glossar
Immobilien einfach erklärt
Im Zusammenhang mit Immobilien werden häufig Begrifflichkeiten verwendet, welche für angehende Käufer und Verkäufer von Immobilien meistens nicht intuitiv verständlich sind. Und doch kommt fast jeder von uns mindestens einmal in Berührung mit diesen Begriffen. Auf dieser Seite finden Sie eine hilfreiche Übersicht mit den wichtigsten Definitionen rund um Immobilien.
A
Akonto
Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten.
Amortisation
Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Während man die 1. Hypothek in der Schweiz meist nicht abbezahlt, wird die 2. Hypothek in der Regel über rund 20 Jahre oder mit einem Prozent der Gesamthypothek pro Jahr amortisiert.
Alleineigentum
Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.
Ausnützungsziffer
Verhältnis zwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.
B
Baukredit
Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Bauzahlungen. Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der Baukredit konsolidiert, d.h. in eine Hypothek umgewandelt.
Betriebskosten
Aufwendungen wie Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. Betriebskosten fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.
Baurecht
Das Baurecht ist eine Grund- oder Personaldienstbarkeit, die es erlaubt, auf einem Drittgrundstück ein Gebäude zu errichten.
Belehnungshöhe
Prozentualer Anteil des Verkehrswertes, den Banken und andere Hypothekargeber mittels Hypotheken maximal zu finanzieren bereit sind.
Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschossfläche ist definiert als die Summe der zum Wohnen oder Arbeiten dienenden bzw. verwendbaren Geschossflächen, einschliesslich aller Wand- und Dämmungsquerschnitte.
Bruttorendite
Die Bruttorendite ist für die Ertragslage einer Liegenschaft wichtig. Sie setzt die jährlichen Nettomietzinseinnahmen mit dem Marktwert einer Immobilie in ein Verhältnis.
Bruttowohnfläche
Alle innerhalb einer Wohnung liegenden Flächen inklusive der Aussenmauern. Ausserhalb der Wohnung liegende Flächen wie z.B. Balkone, Treppenhäuser oder Kellerräume werden nicht mitgerechnet.
D
Dachaufbauten
Grössere Bauteile wie Liftaufbauten oder Dachlukarnen, die aus einem Flach- oder Satteldach hervorragen.
DCF-Methode
Die Discounted Cash Flow Methode ist eine dynamische Berechnungsmethode, die auf einem Zeitraum von meistens 5-10 Jahren die Einkommensentwicklung einer Liegenschaft aufzeigt und die Kosten den Erträgen gegenüberstellt. Die Erträge werden mit einem risikoadjustierten Diskontsatz auf den heutigen Wert abdiskontiert.
Depot
Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das Depot darf drei Monatsmietzinse bei Mietwohnungen nicht übersteigen (Art. 257e
OR). Für Geschäftsräume ist das Depot frei verhandelbar.
Dienstbarkeit
Im Grundbuch vorgemerkte Belastung eines Grundstücks zugunsten einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung) oder zugunsten
eines anderen Grundstücks (z.B. Wegrecht).
E
Eigenkapital
Die Differenz zwischen dem Wert einer Liegenschaft (Verkehrs- oder Anlagewert) und dem eingesetzten Fremdkapital.
Eigenmietwert
Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Liegenschaft. Diese angenommenen Einnahmen unterliegen der Einkommenssteuer.
Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist eine Form des Sparens. Für künftig grössere Sanierungs- oder Erneuerungsarbeiten äufnen die Stockwerkeigentümer jährlich einen festgelegten Geldbetrag als Rückstellung.
Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode bestimmt anhand der Nettomietzinseinnahmen den Verkehrswert einer Immobilie. Sie kommt ausschliesslich bei Renditeliegenschaften zur Anwendung.
F
Fernwärme
Fernwärme bedeutet, dass die Wärmeerzeugung nicht unmittelbar am Ort des Verbrauchs geschieht und die vom Endkunden genutzte Wärme angeliefert wird. Dazu gehören zum Beispiel: Abwasser, See- oder Grundwasser, Geo- oder Solarthermie sowie Abwärme aus Kehrichtverbrennungsanlagen oder aus der Industrie.
Festhypothek
Bei der Festhypothek wird für die Laufzeit ein fixer Zinssatz vereinbart, häufig für eine Laufzeit von 2 bis 10 Jahren. Der Kreditnehmer sichert sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab, kann dafür aber auch nicht von allfälligen Zinssenkungen profitieren.
Fremdfinanzierung
Um Wohneigentum zu finanzieren, nutzen die meisten Käufer ein Hypothekardarlehen von Banken oder anderen Kreditgebern. Der Eigenkapitalanteil muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen.
G
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein auf kantonaler Ebene organisiertes Register, das Auskunft über die Grundstücke mit ihren Rechtsverhältnissen gibt. Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuch.
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug kann beim Grundbuchamt bezogen werden und enthält alle rechtswirksamen Daten zu einer Liegenschaft.
Grundpfandrecht
Das Grundpfandrecht ist ein beschränkt dingliches Recht, das Rechte an einem Grundstück vom Schuldner auf den Grundpfandgläubiger, in der Regel eine Bank, überträgt. Damit sichert sich Letzterer beim Verleihen von Geld ab.
Grundstückgewinnsteuer
Die Schweizer Kantone erheben eine Steuer auf Gewinne, die beim Verkauf von Liegenschaften erzielt werden. Besteuert wird die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten der Liegenschaft.
H
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die anlässlich eines Grundstückerwerbs erhoben wird. Die Handänderungssteuer wird je Kanton unterschiedlich geregelt.
Heiz- und Nebenkosten
Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Hauswartung usw., die dem Mieter weiterverrechnet werden können, sofern mit ihm vereinbart.
Hypothek
Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch eine Immobilie gesichert ist. Die Höhe der Hypothek hängt vom Marktwert der Immobilie ab.
K
Kataster
Ein Kataster ist ein Register oder eine Sammlung, in dem Informationen über Grundstücke systematisch erfasst sind.
Kaufrecht
Im Grundbuch vermerktes Recht einer Person, ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt und zu einem bestimmten Preis zu erwerben.
L
Landwert
Der Landwert ist der Wert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke.
Liegenschaftssteuer
Bei der Liegenschaftssteuer handelt es sich um eine sogenannte Objektsteuer. Sie wird entweder vom Kanton oder den Gemeinden, oder auch von beiden gleichzeitig auf den in ihrem Gebiet gelegenen Grundstücken erhoben.
M
Makrolage
Die Makrolage ist die Lage einer Liegenschaft im weiteren Umfeld. Die Qualität der Makrolage wird durch die Region und Gemeinde definiert, in der sich die Liegenschaft befindet.
Marktwert
Der Marktwert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis zu einem bestimmten Stichtag.
Mikrolage
Die Mikrolage bezeichnet die nähere Umgebung einer Immobilie. Wichtige Faktoren sind zum Beispiel die Anbindung, die Entfernung zu Geschäften, Schulen und das Strassenbild.
Miteigentum
Miteigentum bedeutet, dass mehrere Personen gemeinschaftlich und zu genau definierten Bruchteilen Eigentum an einer Liegenschaft besitzen.
N
Nebenkosten
Nebenkosten sind Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietwohnung zusammenhängen, wie Heiz- und Warmwasserkosten. Dazu zählen auch etwa Kosten für Strom, Hauswartung etc.
Nettogeschossfläche
Die Nettogeschossfläche, auch Wohnfläche genannt, beziffert die Fläche zwischen den umschliessenden oder/und innenliegenden Konstruktionsbauteilen.
Nutzniessung
Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit, die sich auf Grundstücke sowie auf bewegliche Dinge, Rechte und Vermögen beziehen kann. Im Zusammenhang mit Immobilien bedeutet die Nutzniessung das Recht auf die volle oder teilweise Nutzung einer Immobilie. Nutzniessungen sind im Grundbuch eingetragen.
S
Schuldbrief
Der Schuldbrief ist ein Sicherungsmittel für die Finanzierung einer Liegenschaft. Im Schuldbrief werden die Forderung der Bank und das erlangte Pfandrecht festgeschrieben.
Sondernutzungsrecht
Recht eines Stockwerkeigentümers, gemeinschaftliche Liegenschaftsteile wie Dachterrasse, Garten oder Parkplätze allein zu nutzen.
Stockwerkeigentum
Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums und wird im Grundbuch eingetragen. Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt der Käufer einen bestimmten Anteil an einem Grundstück bzw. Gebäude.
T
Tragbarkeit
Die Ausgaben für die Liegenschaft im Verhältnis zum Bruttoeinkommen in Prozent werden als Tragbarkeit bezeichnet. Zu den Ausgaben für die Liegenschaften zählen die Zinsaufwendungen, die Amortisationen und die Nebenkosten. Die Wohnkosten sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
V
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist ein Synonym zum Marktwert. Er bezeichnet den Verkaufspreis einer Immobilie, der am Markt voraussichtlich erzielt werden kann.
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht berechtigt den Inhaber des Rechts im Falle des Immobilienverkaufs mittels einer Willenserklärung die Übertragung der Immobilie in sein Eigentum zu verlangen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung an die Bank, die anfällt, sofern eine Festhypothek vor deren Ablauf vorzeitig durch den Kreditnehmer aufgelöst wird, z.B. in Folge eines Immobilienverkaufs.
W
Wertquote
Die Wertquote spiegelt den Anteil einer Wohneinheit am Gesamtwert des Gebäudes wider. Sie wird in der Regel in Promille oder Prozent des gesamten Werts eines Objekts angegeben.
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Liegenschaft oder Einheiten davon zu bewohnen. Es ist unübertragbar und unvererblich. In vielen Fällen wird ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen, das ohne eine Befristung auskommt.
Z
Zahlungsversprechen
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist eine Sicherheit für Verkäufer und Käufer. Die finanzierende Bank bestätigt darin, den Kaufpreis zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer zu überweisen.