Als Eigentümer oder Verwalter eines Mehrfamilienhauses sind Sie dafür verantwortlich, die Hauswartung durch qualifiziertes Personal sicherzustellen. Damit die Leistungen und Erwartungen klar definiert sind, empfiehlt sich der Abschluss eines schriftlichen Vertrags, der durch ein Pflichtenheft ergänzt wird. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob der Hauswartvertrag den gesetzlichen Bestimmungen eines Arbeitsvertrags oder eines einfachen Auftrags im Sinne von Art. 394 ff OR unterliegt.

Arbeitsvertrag oder Auftrag? Ein Überblick

Der Unterschied ist entscheidend: Ein Arbeitsvertrag erfordert die Einhaltung arbeitsrechtlicher Bestimmungen, während beim Auftragsverhältnis der Hauswart als Auftragnehmer grössere Eigenständigkeit besitzt. Im Arbeitsvertrag sind Sozialversicherungsbeiträge und Versicherungen gegen Unfall und Krankheit durch den Arbeitgeber abzudecken. Wird der Hauswartvertrag jedoch als Auftrag gestaltet, so obliegt dem Hauswart die Verantwortung für seine Sozialversicherung und etwaige Haftungsfragen.

Im Alltag wird oft von einem „selbstständigen Hauswart“ gesprochen – doch das allein bedeutet noch nicht, dass der Vertrag auch tatsächlich als Auftrag gestaltet werden kann. Es sind verschiedene Kriterien zu prüfen, darunter die Anzahl der betreuten Liegenschaften, der eigene Maschinenpark oder auch ein Firmeneintrag im Handelsregister. Erfüllt ein Hauswart diese Punkte, spricht einiges dafür, dass ein Auftragsverhältnis möglich ist. Abschlüsse mit einer GmbH oder AG, die Hauswartdienstleistungen anbieten, gelten immer als Auftragsverhältnis.

Vertrag als einfacher Auftrag: Flexibilität und Eigenverantwortung

Wird der Hauswartvertrag als einfacher Auftrag definiert, unterliegt das Verhältnis nicht dem Arbeitsrecht, sondern den Bestimmungen für Auftragsverhältnisse. In diesem Fall übernimmt der Hauswart als Auftragnehmer die Versicherungsdeckung für Unfall, Krankheit und Altersvorsorge selbst. Zudem müssen Sie sich als Auftraggeber nicht um Ferienvertretungen oder Ferienentschädigungen kümmern. Diese Konstruktion bietet Ihnen als Eigentümer mehr Flexibilität, da eine Kündigung im Rahmen eines Auftragsverhältnisses in der Regel weniger restriktiv ist.

Arbeitsvertrag für private Hauswartungen als Nebenverdienst

Viele Privatpersonen bieten Hauswartdienstleistungen als Nebenverdienst an – in solchen Fällen ist in der Regel ein Arbeitsvertrag die richtige Wahl. Als Arbeitgeber übernehmen Sie die Verantwortung für Sozialversicherungsbeiträge und die Absicherung gegen Risiken wie Unfall und Krankheit. Schäden, die durch den Hauswart verursacht werden, sind nur dann durch ihn selbst zu tragen, wenn er absichtlich oder fahrlässig gehandelt hat. Ein weiterer Unterschied: Arbeitsverträge unterliegen speziellen Regelungen zum Kündigungsschutz, die beim einfachen Auftrag nicht gelten.

Fazit: Hauswartverträge klar gestalten

Ob Arbeitsvertrag oder Auftragsverhältnis – die Unterschiede in der Vertragsgestaltung sind erheblich und haben weitreichende Auswirkungen. Als Eigentümer sollten Sie diese Kriterien genau prüfen und den Vertrag entsprechend formulieren. Ein klar definierter Vertrag vermeidet rechtliche Unsicherheiten und schafft eine solide Grundlage für eine reibungslose Zusammenarbeit mit Ihrem Hauswart.