Hauswartvertrag – Arbeitsvertrag oder Auftragsverhältnis?

Eine professionelle Hauswartung trägt wesentlich zum Werterhalt und reibungslosen Betrieb einer Liegenschaft bei. Neben einem schriftlichen Hauswartvertrag empfiehlt sich ein detailliertes Pflichtenheft – ebenso wichtig ist die Frage, ob das Verhältnis als Arbeitsvertrag oder als Auftrag gemäss Art. 394 ff. OR ausgestaltet wird.

Arbeitsvertrag oder Auftrag – der Unterschied

Ein Arbeitsvertrag untersteht den arbeitsrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts: Der Arbeitgeber ist unter anderem für Sozialversicherungen und Unfallversicherung verantwortlich. Ein Auftragsverhältnis bietet dem Auftragnehmer hingegen grössere unternehmerische Selbstständigkeit – er organisiert seine Tätigkeit eigenverantwortlich und ist selbst für seine Absicherung zuständig.

Merkmale eines Auftragsverhältnisses

• Betreuung mehrerer Liegenschaften oder Auftraggeber
• Eigene Betriebsmittel und Maschinen
• Selbstständige Organisation der Arbeit
• Unternehmerisches Risiko
• Auftreten als eigenes Unternehmen, ggf. mit Handelsregistereintrag

Wann ein Arbeitsvertrag sinnvoll ist

Übernimmt eine Privatperson die Hauswartung als Nebenbeschäftigung oder arbeitet sie regelmässig ausschliesslich für eine Liegenschaft, liegt häufig ein Arbeitsverhältnis vor. Dann gelten die arbeitsrechtlichen Vorschriften zu Lohnfortzahlung, Ferienanspruch, Kündigungsfristen und Sozialversicherungen.

Ein Pflichtenheft schafft Klarheit

Unabhängig von der Vertragsform empfiehlt sich ein detailliertes Pflichtenheft mit Aufgaben wie Reinigung, Umgebungspflege, Winterdienst, Kontrolle technischer Anlagen und Meldung von Schäden. Es schafft Transparenz und bildet die Grundlage für eine professionelle Zusammenarbeit.

Fazit

Ob Arbeitsvertrag oder Auftragsverhältnis, hängt von der konkreten Organisation der Tätigkeit ab – nicht von der Bezeichnung im Vertrag. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung mit klarem Pflichtenheft schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.