Eigenkapital für den Immobilienkauf – woher das Geld kommen darf

Der Kauf von Wohneigentum beginnt nicht bei der Immobiliensuche, sondern beim Blick auf das eigene Sparkonto. Denn ohne ausreichend Eigenkapital vergibt keine Bank eine Hypothek – unabhängig davon, wie gut das Einkommen ist. Wer frühzeitig weiss, wie viel Eigenkapital nötig ist und welche Quellen dafür infrage kommen, kann den Kaufprozess deutlich gelassener angehen.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

In der Schweiz gilt die Faustregel, dass mindestens 20 Prozent des von der Bank festgelegten Belehnungswerts aus eigenen Mitteln stammen müssen. Bei einer Immobilie im Wert von 900’000 Franken sind das 180’000 Franken. Wichtig zu wissen: Massgebend ist meist nicht der Kaufpreis, sondern der tiefere Wert aus Kaufpreis und Bankschätzung. Liegt die Schätzung der Bank unter dem vereinbarten Kaufpreis, müssen Sie die Differenz zusätzlich zum Eigenkapital aus eigener Tasche decken.

Harte und weiche Eigenmittel im Überblick

• Harte Eigenmittel – mindestens 10 Prozent des Kaufpreises: Ersparnisse, Wertschriften, Kontoguthaben, Schenkungen oder Erbvorbezüge sowie der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie.
• Weiche Eigenmittel – bis zu 10 Prozent: Vorbezüge aus der Pensionskasse (2. Säule) und der Säule 3a.
• Nicht als Eigenkapital anerkannt werden in der Regel unverzinsliche Darlehen von Privatpersonen ohne klare Rückzahlungsvereinbarung sowie kurzfristige Konsumkredite.

Vorbezug aus der 2. Säule und Säule 3a

Pensionskassengelder dürfen für selbstbewohntes Wohneigentum bezogen werden – für Ferienwohnungen oder reine Renditeobjekte hingegen nicht. Ein Vorbezug reduziert jedoch die spätere Altersrente und löst eine einmalige Kapitalauszahlungssteuer aus, die je nach Wohnkanton unterschiedlich ausfällt. Bei einem Vorbezug ab St. Gallen, Thurgau oder Appenzell lohnt sich ein Blick auf die kantonale Steuertabelle, da die Differenzen spürbar sein können. Wer die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisieren muss, sollte zudem prüfen, ob ein vollständiger Vorbezug wirklich sinnvoll ist oder ob eine Verpfändung die bessere Wahl wäre.

Verpfändung statt Bezug – die Alternative

Statt das Pensionskassenguthaben zu beziehen, können Sie es auch verpfänden. Das Geld bleibt in der Vorsorgeeinrichtung liegen und wird weiterhin verzinst, dient der Bank aber als zusätzliche Sicherheit. Dadurch bleibt die Altersvorsorge intakt, gleichzeitig fällt jedoch die Hypothek – und damit die monatliche Belastung – höher aus, da mehr Fremdkapital aufgenommen wird. Ob Bezug oder Verpfändung sinnvoller ist, hängt stark von Ihrer Tragbarkeit und Ihrer persönlichen Vorsorgesituation ab.

Eigenmittel aus Erbschaft, Schenkung oder Verkauf

Ein Erbvorbezug der Eltern, eine Schenkung oder der Erlös aus dem Verkauf einer bestehenden Liegenschaft zählen zu den harten Eigenmitteln und werden von Banken grundsätzlich gerne gesehen, da sie nicht mit einer Rückzahlungspflicht verbunden sind. Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation: Banken verlangen üblicherweise einen Nachweis über die Herkunft grösserer Geldbeträge, um Geldwäscherei-Vorschriften zu erfüllen. Bewahren Sie darum Kontoauszüge, Schenkungsverträge oder Erbschaftsdokumente sorgfältig auf.

Was in der Ostschweiz oft übersehen wird

Viele Käuferinnen und Käufer kalkulieren das Eigenkapital knapp an der 20-Prozent-Grenze und vergessen dabei die Kaufnebenkosten von rund 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises für Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer. Diese Nebenkosten müssen zusätzlich zum Eigenkapital vollständig aus harten Mitteln finanziert werden – sie dürfen nicht über die Hypothek abgedeckt werden. Wer beispielsweise in Wil, Gossau oder im Rheintal eine Immobilie sucht, sollte daher immer mit einem Puffer von mehreren tausend Franken über der reinen 20-Prozent-Grenze planen.

Fazit

Eigenkapital ist der Schlüssel zum Eigenheim – und die Zusammensetzung aus harten und weichen Mitteln entscheidet mit, wie flexibel Sie bei der Finanzierung bleiben. Eine frühzeitige, realistische Standortbestimmung schützt vor bösen Überraschungen kurz vor dem Notartermin.